Сегодня мы поговорим о залоговом имуществе. Расскажем, как происходит продажа залога, из каких этапов и особенностей состоит, как оспорить подобную сделку и другое. Поехали.

Давайте для начала расставим все точки на «и». То есть рассмотрим, что такое залоговая имущество.

Залоговое имущество – это имущественный объект, который обеспечивает погашения задолженности, если задолжник станет неплатежеспособным. Также эту процедуру используют, когда все остальные методы по возврату долга не увенчались успехом.

Регламент по реализации имущественного объекта, выступающий залогом, прописан в двух нормативно-правовых актах ГК РФ: в законе «О залоге» и «Об ипотечном кредитовании». Непосредственную продажу залога осуществляют либо кредитные организации, либо судебные приставы.

Мы рассмотрели, что такое залоговое имущество. Пришло время рассказать о то, как происходит реализация залогового имущества.

Процедура реализации залогового имущественного объекта

Как мы уже сказали выше, продажа залога – это один из методов воздействия на задолжника банком для погашения долга. Когда все остальные методы оказались нерабочими в данной ситуации, в ход идет реализация залога.

Процедура реализации залогового имущества состоит из нескольких этапов:

1. На первом этапе оценивают и определяют минимальную стоимость залога, опираясь на рыночную стоимость данного объекта.
2. На втором этапе лицо, которое дало залог, извещают о его реализации. В извещении об этом обязательно должна содержаться следующая информация: о кредиторе и задолжнике; сведения из соглашений; об залоговом объекте; местонахождение торговой площадки; об организаторе торга.
3. На третьем публикуются информация об открытии аукциона. Для этого задействуют сайт банковского учреждения. Лицами, которые будут выступать потенциальными покупателями, необходимо будет внести предоплату в размере 5% от стартовой стоимости объекта.
4. На четвертом проводится непосредственно аукцион. Если за время торгов не был найден покупатель, то стоимость имущества уменьшается. Когда снижение стоимости не помогло реализовать залог, то заимодатель оставляет его себе. Снижать стоимость объекта можно только до 10%.
5. В ходе пятого этапа при успешной продаже объекта погашается задолженность и издержи, которые были понесены в ходе организации торгов. Если денег, которые были получены с реализации имущества, не хватает, то на продажу выставляется другое имущество неплательщика. А когда после погашения долга и издержек остались денежные средства, то их отправляют задолжнику.

Но перед тем, как запустить данную процедуру, задолжник может сам в добровольном порядке продать залоговый объект по рыночной стоимости, предварительно сообщив об этом заимодателю. Этот вариант считается более выгодным для должника. После продажи объекта деньги перечисляются на счет заимодателя. Заимодатель, в свою очередь, снимает с имущества задолжника ограничения. И только тогда новый собственник имущественного объекта становится полноправным.

На заметку:

Без решения суда имущество нельзя реализовать, если на него имеют право иные лица. Пример: квартира, которая разделена на доли.

Залоговое имущество может быть:

• движимым
• и недвижимым.

Продажа движимого и недвижимого имущества обладает особенностями. Расскажем о них поподробнее.

Особенности продажи движимого объекта

Погасить задолженность методом продажи движимого объекта задолжник может, реализовав его одним из способов:

1. Без открытия судебного разбирательства.
2. На основании решения судебной инстанции, который был вынесен после завершения разбирательства.

Если движимое имущество продается, минуя суд, то за десять дней до открытия торгов заимодатель должен уведомить об этом задолжника. Но продажа движимого имущества может быть ускорена, если оно может подешеветь или испортиться. Реализовать подобный объект можно посредством открытого торга.

Заимодатель в таком случае имеет право:

• Совершать любые сделки, которые не выходят за рамки данной процедуры.
• Подписывать сопутствующую документацию.

В договоре в пункте о залоге может быть сказано, что реализация залога может состояться по его рыночной стоимости.

На заметку:

Согласно действующему законодательству организатор торгов вправе удержать комиссию в размере не более 3% от стоимости залогового имущества. Но как показывает практика, комиссия намного больше 3%. В подобных ситуациях данную разницу оплачивает заимодатель.

Если залог реализуется по решению судебной инстанции, то это процедура может быть отложена на один год, если для этого у задолжника имеются уважительные причины. Исключением может быть, если за это время имущество может испортиться или подешеветь, что невыгодно для кредитора.

В договоре между кредитором и заемщиком в пункте о залоге должно быть прописано, что залог может выступать в виде продуктов и плодов, которые производит заемщик. Если такой пункт отсутствует, то залогом может выступать только имущество задолжника.

Особенности продажи недвижимого имущества

Реализация недвижимого имущества обладает определенной спецификой, чем и отличается о продажи движимого имущества.

В ходе продажи недвижимости и другого недвижимого имущества должны быть выполнены следующие пункты:

1. Должна быть составлена закладная. Закладная – это документ, который подтверждает, что договор об имущественном залоге был подписан между кредитором и заемщиком.
2. Сохранность недвижимого имущества. Залоговый объект находит у должника, который обязуется обеспечить его целостность. Он должен застраховать во время объект залога, а также содержать его в надлежавшем виде и защищать от воздействия иных лиц.
3. Продажа залогового имущества может осуществляться только с согласия заимодателя.

Немалое значение в реализации недвижимости имеет, к какому типу она относится: если недвижимый объект возводился задолжником самостоятельно, то в договор о залоге обязательно должен быть включен земельный участок, на котором он располагается. Если залог – это помещение, то делать этого не стоит. Когда закладная составлена на участок земли, то все строения, которые находятся на нем, по умолчанию входят в залог.

Спорным моментом является взыскание единственной жилищной площади задолжника. Согласно действующему законодательству кредитор имеет право взыскать с задолжника жилье, которое выступает в качестве залога, несмотря на то, что эта единственная жилплощадь.

Особенности продажи недвижимого и движимого имущества рассмотрели. Теперь перейдем к тому, как происходит реализация залога банковским учреждением.

Реализация залогового имущества банковской организацией

Банковские учреждения имеют право продать залог, не обращать для этого в судебную инстанцию. Но сделать они могут это, если этому посвящён пункт в залоговом соглашении. В таком случае все этапы процедуры по реализации осуществляется непосредственно банком. О начале торгов по продаже залоговой собственности банк обязан уведомить самого задолжника.

Если посредством торгов реализовать имущественный объект не удалось, то он становится собственностью банковской организации. В ходе передачи собственности оформляется договор о купле-продажи данного объекта. Некоторые банковские организации отказываются от него. Если банк отказался от данной меры, то залог снимается с имущества.

Бывает ситуации, когда банковское учреждение предлагает потенциальным покупателям приобрести залоговое имущество в кредит. Можно сказать, что банк выигрывает одновременно сразу в двух случаях: он как-бы продает залог и одновременно выдает кредит. Получается, что долг погашен и новый клиент появился. Беспроигрышная схема.

Но не все банки так делают. Например: Сбербанк и ВТБ24 не брезгуют данной схемой. Они выдают кредиты до 10 лет с минимальным процентом. Есть одно но. Если покупатель соглашается купить залог, то он обязан для оформления кредита внести первоначальный взнос. Он составляет 20% от стоимости имущественного объекта, который выступает залогом.

На заметку:

Информацию об открытии торгов банковские учреждения размещают на своих Интернет-ресурсах.

Кроме этого, банк ни в коем случае не имеет право сам открыть процедуру по продаже залога. Для ее открытия он должен получить «добро» от задолжника, которое было заверено нотариусом. Также в этой процедуре участвует судебная инстанция.

Реализация залога в ходе конкурсного производства

Как мы уже знаем из предыдущих статей конкурсное производство – это один из важных этапов в процессе банкротства. Его открывают, когда задолжник уже признан банкротом для взыскания с него задолженностей путем продажи его имущества. Открывается процедура только по решению судебной инстанции.

В такой ситуации заимодатель, у которого имеется залог, обладает некоторыми преимуществами. Так, у него есть возможность досрочно продать залоговое имущество, тем самым погасив долг задолжника перед ним. Также он может не продавать его, а дождаться, когда выплачивать начнут всем. И последний вариант используют намного чаще. Почему? Да потому что не всегда получается продать залоговое имущество быстро.

На кредиторских собраниях заимодатель с залогом обладает голосами, которые равны размер его требований.

Руководит на этапе конкурсного производства конкурсный управляющий, который находится под контролем судебной инстанции. Он предоставляет каждый месяц отчет о проделанной работе в ходе процедуры.

Информация об открытии конкурсного производство на предприятии задолжника публикуется в «Российской газете». Почему именно в ней? Потому что это официальное издание, которое подтверждено Правительством РФ.

Конкурсное производство может длиться до 1,5 года. Но, как правило, оно длится один год. Но если и 1,5 года не хватило для погашения всех задолженностей, то суд может продлить этот срок.

Как распределяются средства после продажи залога в ходе конкурсного производства

Залоговый заимодатель в конкурсном производстве может рассчитывать на выплату 80% от денежных средств, которые были получены с продажи залогового имущества задолжника. А остальные 20% делятся так: 15% — идет на погашение долгов перед остальными кредиторами, а 5% — на погашение расходов судебной инстанции.

Если кредитный договор – это не основание для погашения, то пропорции меняются: 70, 20 и 10%. 70% получает залоговый кредитор, 20% остальные кредиторы и 10% — суд.

Бывает, когда в одном судебном разбирательстве присутствует несколько залоговых кредиторов. Тут все намного сложнее. В такой ситуации деньги распределяют в таком порядке:

• Правило: каждому – свое. То есть у каждого заимодателя – разный залоговый объект. К примеру: у одного – машина, а другого – квартира. Происходит продажа залогового имущества по отдельности и каждый получает деньги.
• Один объект – разные заимодатели. Тут зависит, кто из кредиторов заключил залоговое соглашение с банкротом, так как большое преимущество имеет старший. Если залогодержатели – одного уровня, то денежные средства делятся в одинаковых пропорциях.

Как происходит реализация залога без согласия залогового кредитора.

Согласно действующему законодательству, задолжник не имеет право без разрешения залогового кредитора забирать залоговое имущество обратно. Без разницы какое это имущество: движимое или недвижимое.

Приведем пример. Залог – это товар, который постоянно находится в обороте. Залогодатель влияет на него, ибо от этого ему не куда деться. Он заключает сделки и совершает другие манипуляции с залогом. Залогодатель обязан сохранять ценность товара и его стоимость, которая была приписана в залоговом соглашении.

Если залоговое имущество будет продано залогодателем, то кредитор, в таком случае, может сделать одно из двух действий:

1. Пойти арбитражный суд и добиться признания заявления о купли-продажи недействительным.
2. Потребовать с задолжника погасить долг досрочно в полном объеме из-за продажи им залогового объекта. Если долг не сможет погасить задолжник, то проданный залог подлежит изъятию у нового собственника с целью его продажи.

Но на практике осуществить это куда сложнее. Так как судебные инстанции встают на сторону добросовестного покупателя. Чтобы стать добросовестным, новому собственнику нужно представить доказательство, что он не знал о том, что данное имущество – это залог по кредиту. А проверить это легко: необходимо запросить данные об этом объекта в ЕГРП.

На заметку:

Факт об обременении ценных бумаг можно узнать в Реестре владельцев ценных бумаг.

В ходе признание сделки недействительной судья редко встает на сторону заимодателя.

Как оспорить сделку по реализации залога

Для оспаривания сделки по купле-продаже, которая была совершена без согласия залогового кредитора, кредитору необходимо подать соответствующее заявление в арбитражный суд. Как правило, подавать нужно по местожительству задолжника или же по месту нахождения банка. Судья принимает решение о полном или частичном удовлетворении иска или же вовсе отказывает в этом заявителю.

Держите самые распространенные иски кредиторов, которые они подают в суд:

• Признать сделку по продаже недействительной. В данный иск может быть, как удовлетворено, так отказано в этом по решению судебной инстанции.
• Признать сделку ничтожной. Удовлетворить иск судья может, если кредитор представит доказательства, подтверждающие ее ничтожность. Например: отсутствие документов, которые подтверждают оплату и другое в подобном духе.

Залогодержатель тоже имеет право подать подобный иск в суд. Особенно когда, залог был продан заимодателем без оповещения его об этом. Как показывает практика, это происходит в двух случаях:

• Залогодержатель нарушил действующее законодательство, продав залоговое имущество.
• Был замечен факт занижения стоимости залогового объекта. Если рыночная стоимость предмета и его стартовая стоимость на торгах сильно колеблются, то судебная инстанция встает на защиту интересов задолжника. Так как в такой ситуации он несет существенные потери.

Также залогодатель может подать заявление в суд о ненадлежащем исполнении процедуры по реализации залогового имущества. Продажа залога состоялась без судебного разбирательства, что нарушает действующее законодательство. В такой ситуации новый владелец имущества обязан вернуть его первоначальному владельцу. Также залогодержатель обязан в такой ситуации оплатить все издержки, которые были понесены в процессе восстановления прав задолжника, из своего кармана.

На заметку:

Иные лица вправе оспорить проведенную процедуру, которая была проведена без участия суда, если был факт нарушения их прав и интересов.

На этом у нас все. Надеемся, что вам понравилось статья. До скорой встречи.