Законодательство касательно неплатежеспособности застройщика для урегулирования банкротства и усвоения правопорядка вводят специальные понятия, которые зачастую используются в процедурах по признанию несостоятельности и законах о неплатежеспособности.

Для данных задач закон о банкротстве предписывает такие нюансы:

• человек, привлекающий финансы или имущество дольщиков застройки (здесь и в дальнейшем — застройщик) — это не только юрлицо, но и, включительно, ЖСК в процессе банкротства строительной компании или же частный предприниматель, которому могут быть выставлены какие-нибудь конкретизированные условия о передаче жилья или финансовые требования;
• дольщик застройки — физлицо, юридическое или прочие лица, которые имеют к строительной компании требования касательно передачи жилплощади или определенные условия касательно денег;
• требования о передаче жилплощади — это требования дольщика застройки передать в его личное пользование то или иное жилье в многоэтажном доме, который к моменту привлечения финансов или прочей собственности дольщика застройки, еще не введен в использование;
• условия касательно денег — требования дольщика застройки о компенсации финансовых средств, выплаченных по договоренности, плюс определенный размер убытков;
• объект застройки — многоэтажный дома, по отношению к которому участник застройки может требовать передачу жилплощади в использование, или такие требования были у него раньше;
• участок земли — земля, которая уже занята объектом строительства или ее еще только предстоит застроить;
• перечень кредитодателей в процессе банкротства строительной компании — это конкретизированный реестр, где перечислены требования о передаче жилплощади, официально признанные арбитражем аргументированными.

Как поступить долевому участнику в ситуации с банкротством строительной компании?

Если строительная компания обанкротилась, долевому участнику требуется как можно быстрее заявить о своих правах на объект застройки, в плане жилплощади (комнаты или квартиры) в многоэтажной постройке. Сделать это можно с помощью направления заявления о несостоятельности строительной компании (о занесении в реестр условий кредитодателей) до вынесения итогового судебного постановления — окончательного постановления о неплатежеспособности.

Как проходит процесс банкротства строительной компании

В ходе рассмотрения арбитражем аргументированности требований дольщиков устанавливается наличие условий для передачи жилплощади или финансовых требований, включая признание недействительными сделок, которые были заключены долевыми участниками застройки со строительной компанией или третьими лицами, поступавших так в интересах застройщика.

Если в подобных сделках участвовали сторонние люди, они будут привлечены к участию в заседаниях по делам касательно банкротства строительной компании в ходе обсуждения этих вопросов.

Арбитраж имеет право признать у долевого участника застройки наличие условия касательно передачи жилплощади или же финансовых требований, включая такие ситуации:

• был заключен договор об участии в застройке;
• был подписан документ о приобретении-реализации жилплощади в строительном объекте;
• был заключена предварительная договоренность об участии в долевой застройке или предварительная договоренность о приобретении-реализации жилплощади в строящемся объекте;
• был заключен договор о займе, обязанности по которому в пунктах о возврате заемных денег останавливаются после передачи жилплощади в многоэтажном доме в личное пользование, после окончания его постройки;
• в качестве вклада в товарищеский капитал были внесены деньги или прочая собственность, в дальнейшем с передачей жилплощади в многоэтажном доме в личное пользование после окончания его постройки;
• был заключен договор базового товарищества с целью проведения постройки многоэтажного дома с дальнейшей передачей жилплощади в этом доме в личное пользование дольщика;
• был выдан документ для дальнейшей оплаты им жилплощади в многоэтажной новостройке;
• в ЖСК была внесена определенная финансовая сумма, с целью принять участие в долевой застройке многоэтажного дома;
• были заключены любые прочие сделки, которые связаны с передачей денег или прочей собственности с целью постройки многоэтажного дома и дальнейшей передачей жилплощади в этом доме в личное пользование дольщика.

Этапы банкротства строительной компании

В процессе банкротства строительной компании используются процедуры, точно такие же, как и в процессе признания неплатежеспособности юридических лиц, соответственно с федеральным законом «О неплатежеспособности», принимая также во внимание параграф 7 «О банкротстве строительных компаний».

Данный закон о банкротстве контролирует права строительной компании, его собственность, процессы банкротства строительной компании.

Нюансы признания неплатежеспособности компании застройщика

Вместе с участниками, прописанными в ст. 34 закона о банкротстве строительной компании, участниками этой категории банкротства признаются также участники застройки, имеющие требования касательно передачи жилплощади, в том числе уполномоченная организация исполнительной власти, которая наблюдает и контролирует все происходящее в сфере долевых построек многоэтажных домов или прочей недвижимости на территории производства конкретного строительства.

Со дня вынесения арбитражем постановления о начале наблюдения за строительной компанией, в процессе осуществления стадии наблюдения и всех дальнейших стадий, которые проводятся в рамках банкротства строительной компании, условия о передаче жилплощади или денежных средств дольщиков, исключая требования по отношению обязательных выплат, могут быть выставлены строительной компании исключительно в границах дела о банкротстве строительной компании.

Со дня начала стадии наблюдения за застройщиком в процессе осуществления наблюдения и всех дальнейших стадий, которые используются в деле о несостоятельности застройщика, исполнения в соответствии с исполнительной документацией притормаживаются, а в случае начала аукционного производства — и вовсе прекращаются.

Временный и аукционный управляющие на протяжении пяти суток со дня их утверждения на данных должностях, должны оповестить всех известных им дольщиков застройки о начале этапа наблюдения или о начале аукционного производства, в том числе и о шансе предъявить требования о передаче жилплощадей и финансовых обязательств, в том числе и о возможности в одностороннем порядке отказаться от выполнения договоренности, которая предписывает передачу жилья.

Нюансы несостоятельности застройщиков в случае предъявления финансовых требований

Начало аукционного производства по отношению к застройщику — это неплохая причина для одностороннего отказа дольщика в строительстве от выполнения условий договора, который предусматривает передачу жилплощади. О подобном отказе можно заявить в рамках дела о несостоятельности строительной компании в процессе установки объемов финансовых требований дольщика в строительстве.

При контроле размера финансовых требований при банкротстве строительной компании для дольщика берется в расчет объем убытков в форме материального урона, причиненного нарушением обязанностей строительной компании в плане передачи жилплощади, в форме разницы между ценовой категорией жилплощади (зафиксированной на день начала процесса, применяемого в деле о банкротстве застройщика, в границах которой выставлено требование дольщика), которая должна была быть передана дольщику, и суммой финансов, выплаченных по договоренности, предусматривающей передачу жилплощади и ценовой категорией переданной застройщику собственности (определенной по договору, предусматривающему передачу жилплощади).

Цена переданной строительной компании собственности и цена жилплощади, которая должна быть передана дольщику застройки, вычисляется специальным оценщиком, привлеченного арбитром за счет строительной компании. Итоговый отчет об оценке отправляется арбитром дольщику и в арбитраж.

По отношению к финансовому требованию в процессе банкротства строительной компании в перечень условий кредитодателей, в том числе, заносятся данные о жилплощади (включая его жилплощадь), являющейся предметом договоренности, которая предусматривает передачу жилплощади.

Нюансы признания несостоятельности строительной компании выставления условий о передаче жилплощадей

В ходе рассмотрения аргументированности требований о передаче жилплощадей обязаны быть предоставлены подтверждения, которые доказывают факт полной или частичной выплаты, проведенной дольщиком застройки в счет выполнения своих обязанностей перед строительной компанией в связи с договоренностью, предписывающей передачу жилплощади.

Требование о передаче жилплощади, которое арбитраж признал аргументированным, должно быть занесено арбитражным управляющим в перечень требований о передаче жилплощади.

Дольщики строительства в плане требований о передаче жилплощади вполне могут принимать участие во встречах совета кредиторов и иметь количество голосов, определяемых из суммы, уплаченной дольщиком по договоренности, которая предусматривает передачу жилплощади и/или цены отданной строительной компании собственности, включая также объем ущерба в качестве реального урона. Помимо прочего, дольщики могут возражать против требований прочих кредитодателей.

Перечень требований о передаче жилплощади

Занесение в перечень требований при несостоятельности строительной компании предусматривает такую информацию:

• деньги, выплаченные дольщиком по договоренности, предписывающей передачу жилплощади и ценовая категория переданной стройкомпании собственности в рублевом эквиваленте;
• объем невыполненных обязанностей дольщика перед строительной компанией по договоренности, предписывающей передачу жилплощади, в рублевом эквиваленте (включая цену непереданной собственности, прописанной в этом договоре);
• информация о жилплощади (включая его жилплощадь), которая является предметом договора, предписывающего передачу жилплощади. В том числе данные, которые помогут идентифицировать строительный объект согласно договору.

Перечень требований кредитодателей при несостоятельности строительной компании о передаче жилплощадей ведется относительно каждой постройки.

Контролирование банкротства строительных компаний

Со дня вынесения арбитражем постановления о начале стадии наблюдения за строительной компанией, в процессе осуществления наблюдения и всех остальных процессов, которые проводятся в делах о несостоятельности стройкомпании, только в деле о неплатежеспособности подлежат обсуждению такие требования иных лиц к строительной компании или компании к этим лицам:

• о признании прав на владение при банкротстве строительной компании или отсутствия прав на владение, или прочего права, либо ареста или прочего обременения, наложенного на недвижимость, включая недостроенную;
• об истребовании недвижимости, включая недостроенную, из стороннего незаконного обладания;
• о сносе самостоятельной стройки;
• о признании сделки касаемо недвижимости незаконной или неподтвержденной, использовании последствий непризнанной сделки по отношению к недвижимости;
• о передаче недвижимости в счет выполнения обязанности отдать ее в личное пользование, хозяйственное владение, оперативное управление и т.д.
• о госрегистрации перехода прав обладания недвижимостью.

Форма, содержание и порядок их направления в арбитраж должны соответствовать нормам, которые предъявляются к иску согласно отечественному арбитражному кодексу.

Очередность кредиторов в деле о неплатежеспособности строительной компании

В процессе проведения этапа аукционного производства, который осуществляется в ходе признания несостоятельности строительной компании, условия кредитодателей, исключая, правда, условия кредитодателей по осуществлению текущих выплат, выполняются в порядке такой очередности:

• в самую первую очередь осуществляются основные выплаты по условиям кредитодателей, перед которыми заемщик несет всю ответственность за нанесение ущерба жизни или здоровью, посредством обналичиваения требуемых повременных выплат, включая компенсацию поверх возмещения основного ущерба;
• во вторую очередность выполняются все расчеты касательно выплат пособий и заработной платы людям, которые работают или работали ранее на условиях трудовой договоренности, а также по выплате наград и гонораров авторам итогов интеллектуальной деятельности на производстве;
• в третью очередность осуществляются выплаты по финансовым требованиям физических лиц — долевых участников постройки;
• и наконец, в самую последнюю, четвертую очередность осуществляются финансовые расчеты со всеми остальными кредитодателями, которые по тем или иным причинам не вошли в списки первых трех очередей.