Чтобы начать банкротство застройщика должно быть основание, то есть задолженность в общем размере установленной законодательством денежной суммы, которая составляет размер от 300 тысяч российских рублей. Кроме этого, эту задолженность застройщик должен не выплачивать в течении 3-х месяцев. Написать заявление в суд о банкротстве имеют законное право кредиторы или сам застройщик. Но, как показывает практика в этих делах, такое заявление чаще всего составляется кредиторами.

Особенности банкротства при долевом строительстве

Обычно, если учитывать практику по этим делам, со времени подачи письменного заявления в суд до начала процедуры несостоятельности определенного застройщика проходит около 5 месяцев по времени. В возможных случаях, когда застройщик достаточно крупный, тогда такой срок может значительно увеличиться. За этот промежуток по времени участник может осуществить очень важные юридические действия, которые помогут ему на основании действующих норм закона получить право собственности на квартиру в строящемся доме. Этот момент очень важен, потому как упускать драгоценное время в данном случае нельзя, поэтому сразу обращайтесь за помощью к специалистам.

Следует отметить такой момент, который имеет важное значение, что процесс банкротства застройщика выполняется по специальным правилам, определенным в Пар. 7 ГЛ. 9 ФЗ. Но, на деле суд, на первоначальном этапе начинается банкротство застройщика дома, как обычную компанию или же организацию, а затем использует специальные нормы. В то время, пока суд не использовал специальные правила и нормы банкротства застройщика, у участника имеется отличная возможность составить письменное заявление в суд, чтобы признать право законной собственности. Когда суд начнет использовать специальное положение Пар. 7 Гл. 9 ФЗ, все заявления, которые относятся к застройщику, имеется возможность подавать исключительно в суд, занимающийся делом о процедуре несостоятельности определенного застройщика. Главным отличием процедуры признания официальной несостоятельности определенного застройщика, если сравнивать с банкротством обычных компании или же организаций, является то, что присутствует специальный реестр недвижимости.

Реестр учитывающий процесс передачи недвижимости ведет назначенный судом арбитражный управляющий. В этот документ включаются все предъявленные к определенному застройщику требования о передаче построенного жилья. Следует подать письменно составленное заявление в судебные органы на рассмотрение, чтобы иметь возможность претендовать на определенную квартиру в доме, который построен застройщиком. В это время важно не упустить момент, когда суд не принял специализированную процедуру выполнения действий по банкротству. При этом для каждого из построенных домов требуется отдельный реестр. Этот момент требуется строго понимать и учитывать, если возникают проблемы с получением законного права собственности на определенный объект недвижимости. Для того, чтобы оптимально действовать в данной ситуации, рекомендуется своевременно проконсультироваться у опытных и квалифицированных специалистов, они помогут правильно оформить соответствующее заявление, которое затем передать в суд. Это поможет получить законное право на недвижимость в случаях, когда уже инициирована процедура официальной несостоятельности определенного застройщика при долевом строительстве.

Как происходит банкротство застройщика

В возможных случаях, когда дом еще не совсем достроен, тогда при осуществлении определенных условий, управляющий может дать официальное разрешение о том, что дом для завершения строительства может быть передан жилищному кооперативу. Кроме этого к особенностям процесса банкротства застройщика имеется возможность отнести и то, что у него имеется специальный счет в коммерческом банке, который в обязательном порядке открывается после банкротства на первой стадии. В таком случае определенные денежные суммы будут перечисляться для осуществления оплаты различных обязательств перед кредиторами согласно стат. 18 ФЗ от 30.12.2004 г., под номером ФЗ-214.

Кроме этого при выполнении указанной процедуры признания несостоятельности застройщика, действуют особые правила, которые связаны с осуществлением денежных выплат участникам строительства. Преимущество, как правило, отдается кредиторам, которые находятся в первой или же второй очереди (выплата денежных средств по кредиту, возмещение причиненного вреда, осуществление денежных выплат по заработной плате, оплата налоговых сборов). Следует отметить третью очередь кредиторов застройщика, который проходит определенный этап признания несостоятельности согласно действующих правил и норм законодательства России, тогда в данном случае определенный приобретет, будет за участниками строительства.

При этом, покупатели недвижимости, то есть участники, которые вступают в официальный реестр жилья по требованиям вместо реестра недвижимости. Все другие возможные кредиторы определенного застройщика будут относиться к четвертой очереди по действующим нормам законов РФ. Существует также большое количество дополнительных особенностей и нюансов банкротства официального застройщика дома, которые в заметной степени отличают указанную процедуру от действий для прочих организаций или же коммерческих компаний.

Квартиры в строящихся домах стоят на порядок дешевле, чем такие же в уже сданных домах. Данный момент привлекает в участие в долевом строительстве все больше и больше желающих. Вместе с тем растет число обанкротившихся застройщиков, оставивших людей без положенных квартир. Как поступит в данном случае?

Застройщик стал банкротом

Строительная компания ликвидируюется не в один момент. Это длительный судебный процесс, контролируемый арбитражным судьей. Может пройти больше года, прежде чем застройщик будет признан банкротом. Для контроля столь сложного и неоднозначного дела еще в 2002 году был принят федеральный закон №127. Он регулирует сферу финансовой несостоятельности юридических лиц. Однако после принятия закона появилось много прецедентов, касающихся взаимоотношений дольщика и застройщика. Поэтому через десятилетие в данном ФЗ был выделен специальный раздел, касающийся ликвидации предприятия  строителей, финансирование объектов которых веловь за счет будущих владельцев недвижимости.

В федеральном законе прописано 5 возможных процедур, определяющих финансовую несостоятельность компании, однако практически используется только 2:

• Наблюдение. Данная стадия не означает, что юридическое лицо ожидает банкротство. Чтобы организовать наблюдение на предприятии, назначается временный управляющий, контролирующий деятельность компании. Он составляет отчет о действительном финансовом состоянии застройщика и проводит мероприятия, направленные на улучшение текущего положения. Его работа продолжается не менее полугода. Спустя заданный промежуток времени анализируются результаты проведенной работы, после принимается решение либо о полном выходе из кризисного положения, либо о полной ликвидации.
• Конкурсное производство. В данной ситуации банкротство уже неизбежно, в судебном порядке проводится конкурс на руководящие посты, прежнее начальство отстраняется от работы.

Кто имеет приоритет на выплаты при банкротстве застройщика

Если строительная организация проходит процедуру банкротства, то это не означает, что она выполнит свои обязательства. Законом установлена очередь предъявления требований, согласно которой выплачиваются долги предприятия:

1. Сотрудники или сторонние люди, получившие в результате деятельности компании вред собственному здоровью;
2. Заработная плата рабочему персоналу;
3. Дольщики, которые приобрели недвижимость по договору долевого строительства;
4. Прочие долги застройщика.

По закону, обманутые дольщики имеют существенный приоритет, но компенсацию за невыполненные обязательства они получат не раньше, чем сотрудники свою зарплату.

Другой вопрос, если люди купили жилье без подписания договора долевого участия. Менеджеры могли предложить совершить сделку купли/продажи по другим вариантам договора. Такие случаи рассматриваются в порядке общих кредиторов, то есть получат возмещение ущерба только после остальных дольщиков. Единственный выход – подать в суд на компанию-застройщика с целью признать существующую сделку договором долевого участия. Такие дела обычно решаются в пользу истца. Только после этого обманутые покупатели могут затребовать оплату неустойки за несданное жилье по федеральному закону №214.

Между всеми дольщиками, находящимися в пределах одного уровня очереди, денежные средства распределяются пропорционально. Это значит, что исключена вероятность ситуации, когда одному человеку возместили ущерб в полной мере, а другому только частично.

Реестр обманутых дольщиков при банкротстве застройщика

Для тех людей, которые оказались обманутыми нечестными застройщиками, законом предусмотрен реестр обманутых дольщиков. За его ведением следят региональные власти. Данный список проблемных объектов нужен, чтобы вовремя реагировать на сложную ситуацию.

Данный реестр признан официально и имеет существенную силу. Если пострадавший добился включения его в данный перечень, то он получает поддержку властей на официальном уровне. Особый статус обманутого дольщика помогает ему добиться положенных квадратных метров. Наиболее распространенные варианты решения проблемы со стороны властей выражаются в следующем:

• Направление резервных денежных средств в качестве целевой помощи;
• Помощь при завершении постройки и сдачи долгостроя, выражаемой в выделении дополнительного бюджета;
• Организация выбора новой строительной компании на конкурсной основе (новый застройщик обязуется достроить и сдать объект, но за дополнительное финансирование).

Проблема с жилищным вопросом,  в частности, с участием в долевом строительстве, стоит как никогда остро. Поэтому власти уделяют особое внимание на застройщиков-банкротов. На законодательном уровне были закреплены преимущества вложившихся в строительство граждан над другими лицами:

1. При обычном банкротстве физических лиц формируется очередь из трех категорий кредиторов: лиц, пострадавших физически от действий компании; работники компаний, не получивших зарплату; остальные кредиторы. В случает с ликвидируемыми застройщиками очередь формируется из четырех категорий граждан. Так, владельцы незаконченных квартир вправе предъявлять требования о возмещении убытков раньше прочих желающих.
2. Перед несостоявшимися жильцами новостройки появляется выбор: истребовать возмещение несостоявшейся передачи квартир в финансовом виде или же получить полагающиеся по договору квадратные метры. Решение дольщика может поменяться в любой момент до получения судебного решения.
3. Обманутый дольщик помимо понесенного убытка за неполученную квартиру может требовать от компании-застройщика возмещение ущерба за моральный вред и понесенные траты в связи с судебными процессами.

Особенности выставления требований при банкротстве застройщика

Обычные кредиторы, которым заемщики отказываются выплачивать задолженность, имеют право требовать от них только возмещение ущерба в денежном эквиваленте. У участников долевого строительства возможностей гораздо больше. Они могут настоять на получение причитающихся квартир, или же оформить компенсацию в виде определенной денежной суммы. Данный выбор имеет существенный плюс, поскольку у застройщика, который проходит процедуру ликвидации, практически всегда не хватает средств для погашения задолженности перед всеми дольщиками. Да и перед третьим уровнем очереди из должников присутствует довольно существенное количество кредиторов. Бывали случаи, когда до обманутых дольщиков компенсации так и не доходили.

Банкротство предприятия может длиться многие месяцы. Когда строительная организация будет официально признана банкротом, ее активы и имущество будет продаваться с аукциона. Продажа собственности компании также нескорый процесс. Не стоит ожидать, что вложенные средства вернут в максимально короткий срок. Бывали случаи, когда деньги так и не возвращали.

Если участники долевого строительства остановили выбор на получении готовых квартир, то их незаконченный дом не считается имуществом строительной компании, и потому не может быть реализован на торгах. Однако и в разделе оставшихся денежных средств указанные кредиторы не участвуют. Иногда только в таком случае можно получить хотя бы недостроенную квартиру, не говоря уже о полном осуществлении обязательств по договору.

Как можно получить свое жилье?

Согласно действующему законодательству, имеется несколько вариантов разрешение проблемы, если застройщик признается банкротом:

• Участник долевого строительства вправе востребовать признания права собственности на недостроенную квартиру;
• Дольщики могут потребовать передачи прав собственности на незаконченный объект строительства;
• Сообщество несостоявшихся жильцов долгостроя могут получить право на самостоятельное завершение строительных работ;
• На конкурсной основе выбирается новая компания-застройщик, которая обязуется достроить объект согласно вновь принятому графику производства работ.

Первый вариант является наиболее приемлемым для жильцов. Но есть одно «но»: объект должен находиться на завершающем этапе строительства. Должен быть подписан акт о вводе дома в эксплуатацию и акт приема-передачи объекта строительства. Эти действия должны быть совершены до инициации процедуры ликвидации предприятия. Такое бывает редко, но существуют счастливчики, воспользовавшиеся данным правом. Наиболее вероятно банкротство строительной компании на этапе возведения здания. Но и при таком раскладе есть выходы.

При сдаче дома на завершающем этапе строительства комиссия может одобрить приемку, но акт вовремя не подписать. Тогда передача квартир в собственность дольщикам происходит при соблюдении определенных требований:

• Не менее 50% кредиторов, находящихся на четвертом уровне очереди, должны согласиться на перевод прав собственности;
• Если незаконченные квартиры передадут в собственность покупателям, то оставшегося бюджета должно хватить на покрытие обязательных кредитных обязательств для должников первой и второй очереди;
• На строящийся объект не наложены запреты или ограничения на регистрационные действия;
• Готовых квартир хватит на всех участников долевого строительства, задействованных в данной застройке.

Другим не менее популярным способом получить заветные квартиры является возможность самостоятельно их достроить. Для этого дольщикам нужно объединиться в товарищество и собрать общее собрание всех участников данного проекта. Они должны соответствовать требованиям законодательства, представленным в статье 201.10. Такой способ является одним из наиболее дорогих. Помимо организации жилищного кооператива, жильцам придется самостоятельно финансировать достройку своего дома, не все участники товарищества согласятся на такие траты. На деле данный вариант используется крайне редко.

Выбор нового застройщика, способного выполнить обязательства банкрота, является одним из наиболее действенных вариантов. Такие способы сдачи проблемного долгостроя впервые начали применять в 2015 году. Вполне вероятно, что такие меры помогут в дальнейшем предотвратить банкротства застройщиков.

Какие документы необходимо собрать для банкротства застройщика?

Дело о ликвидации компании-застройщика находится в ведении арбитражного суда. Именно туда и нужно направлять иск о возмещении трат, связанных с вложением в объект капитального строительства. Для подтверждения заявления потребуется предоставить оригинал договора об участии в долевом строительстве и квитанции, подтверждающие внесение платы в размере, указанном в договоре. Копии предъявленных в суде документов необходимо отправить заказной почтой или курьеров на юридический адрес застройщика и на имя временного управляющего на предприятии.

В том случае, если истец заключил с ответчиком не ДДУ, а другой вид договора (предварительный договор ДДУ, купля/продажа недвижимости в объекте незаконченного строительства, товарищеская договоренности и другие), то он также вправе требовать от ответчика возмещения ущерба. Вложенные денежные средства также могут потребовать к возврату следующие категории граждан:

• Лица, участвующие в товарищеском строительстве;
• Лица, предъявившие к востребованию векселя, по которым им причитается квартира от указанного застройщика;
• Лица, участвующие в других возможных договоренностях, целью которых стало возведение многоквартирного дома.

Если дольщик не желает решать проблему при помощи суда, то он может обратиться за причитающейся выплатой к страхователям, которые занимались страхованием деятельности проблемной компании. Есть и альтернативный вариант: для ведения бизнеса имеются поручители, которые обязуются выплатить долги банкрота при возникновении страхового случая. Если такая вероятность существует, и дольщик получит свои деньги полностью или в неполном объеме, то требования, указанные в реестре, значительно уменьшатся. Три года назад был принят закон, по которому каждая строительная компания для строительства многоэтажных домов обязана перечислять в специализированный фонд компенсаций определенную сумму. Данный резервный фонд будет применяться для покрытия возникших кредиторских обязательств в случае ликвидации предприятия.

Если данный вариант невозможен ввиду отсутствия поручителей и страховки, то без суда не обойтись. Тогда включение истца в реестр намного облегчит ему вероятность получения компенсации от нерадивого застройщика.

Как спастись от застройщика-банкрота?

Наиболее простой и верный способ не оказаться обманутым – не участвовать в долевом строительстве. По всей стране известны многолетние долгострои, которые строительные компании отказались достраивать ввиду отсутствия денежных средств на счету предприятия. Люди годами судятся и ждут обещанные квартиры, за которые уже заплатили деньги. Однако такой вариант приобретения жилья до сих пор остается популярным. Причина кроется в цене квартир, которые стоят на порядок дешевле аналогичных, расположенных в достроенных зданиях. Выгода довольно сомнительная – за время ведения судебных процессов люди вынуждены снимать квартиры, тратиться на адвокатов и консультации юристов. Но, несмотря на очевидные проблемы, желающих приобрести жилье по ДДУ меньше не становится.

Второй вариант приобретения недвижимости – заключение с застройщиком договора о долевом участии. Такой договор дает покупателю гораздо больше возможностей при возникновении критичных ситуаций. Несостоявшиеся владельцы квартир будут иметь больше прав, чем другие владельца долгов, и поэтому у них больше шансов вернуть вложенные деньги.