Строительные компании нередко теряют стабильность на волне кризиса и достаточно часто сталкиваются с проблемой банкротства. В связи с чем останавливается и строительство уже начатого проекта – не важно жилое это помещение или оно будет использоваться для коммерческих целей. Как же в таких случаях поступить дольщикам?

Важно отметить, что современное государство обеспечивает дольщикам надежную защиту от банкротства застройщика. Требуется лишь понимать алгоритм законодательно предписанных действий и четко его придерживаться. А также хорошо знать свои права. Это поможет получить компенсацию. То есть, дольщик станет кредитором банкротящегося застройщика.

Каковы требования к строительным организациям

С недавнего времени законодательно требования к предприятиям-застройщикам стали более жесткими. К примеру, если раньше разрешение можно было получить на строительство сразу нескольких объектов различного назначения, то теперь лишь на один и не больше.

Также компаниям требуется иметь на своем счету не меньше десятой части от общего объема строительного фонда, иначе начало строительства будет невозможным. Кроме прочего, банковские организации также усилили наблюдение за денежными переводами строительных предприятий.

По какой причине строительная компания может обанкротиться

Существует стереотип, что большая часть строительных компаний становится банкротами намеренно. Сначала выводит все возможные активы, чтобы они не достались кредиторам, а затем банкротятся. Не станем отрицать, что такие случаи действительно имеют место. Но это еще не означает, что таких случаев большинство.

В действительности восемь из десяти застройщиков становятся банкротами по одной из таких причин:

1. Кредит, взятый в валюте. Резкие скачки валютного курса могут в разы увеличить задолженность. Такие ситуации – не редкость, и именно они чаще всего доводят застройщиков до неплатежеспособности.
2. Неграмотное ведение рабочей деятельности. Средства, которые были внесены участниками в долевое строительство, компания может растратить нецелесообразно. А иногда и вовсе – на сугубо личные цели. В данном случае денег может стать попросту недостаточно для того, чтобы завершить возведение постройки. И строительная компания станет банкротом.
3. Повышение взносов на объект и закономерное понижение покупательской способности заказчиков. В том случае, если стоимость строительных работ становится больше, чем за нее способны отдать, но при этом компания-застройщик уже сделала вклад, это может закончиться тем, что дольщики откажутся инвестировать проект и дальше. В итоге все завершится несостоятельностью предприятия.
4. Скачки цен на строительные материалы. Повышение издержек, регулярные просрочки расчетов с контрагентами способны привести к тому, что активы компании будут арестованы, а ущерб взыскан принудительно.

В ходе признания несостоятельности дольщики смогут получить юридическую защиту в соответствии с гл. 7 федерального закона №127 «О несостоятельности». На протяжении пяти дней после того как строительная компания была объявлена банкротящейся, она должна уведомить об этом всех дольщиков. После чего каждый их участников имеет право потребовать возмещения ущерба.

Что ожидает дольщиков при банкротстве строителей

Инвестирование в строительство, например, жилого дома предоставляет вкладчику право рассчитывать на получение права собственности на одну из квартир. Однако если строительная фирма станет банкротом, так и не завершив постройку, осуществить это право будет невозможно. Все, что остается участнику долевого строительства, как и всем остальным кредиторам застройщика – требовать возврата вложенных средств.

В ходе банкротства строй-предприятия, его собственность выставляется на аукцион, а все вырученные средства отправляются на погашение задолженностей перед всеми кредиторами – инвесторами, контрагентами, дольщиками и так далее. Все выплаты, в соответствии с законом производятся в порядке юридически установленной очередности:

1. Первым делом компенсацию получают сотрудники обанкротившейся фирмы – производится выплата зарплат, премий, выходных пособий.
2. Компенсируется ущерб, который был нанесен жизни и здоровью того или иного кредитора.
3. Возвращаются финансы, вложенные дольщиками.
4. Производится выплата долгов инвесторам, другим компаниям и прочим.

В том случае, если у застройщика нет никаких ресурсов либо вырученные за них финансы закончились раньше, чем очередь подошла к дольщикам, все остальные долги списываются. А оставшиеся кредиторы (и дольщики, в том числе) не получают никакой компенсации.

В данной ситуации, однако, есть еще один выход, подходящий участникам долевого строительства – можно обратиться к исполнительным властям, подкрепляя исковое заявление законом №214, и потребовать от банкрота исполнения всех условий, которые указаны в договоре долевого участия (ДДУ).

Проще говоря, муниципальные органы, которые предоставили строительной компании разрешение на строительство, признали тем самым ее надежность. Теперь же, когда застройщик обанкротился, им придется нести определенную ответственность перед дольщиками – предоставить гарантию на получение жилплощади.

Чтобы воспользоваться этой возможностью защиты собственных прав, дольщикам необходимо направить заявление о внесении в общегосударственный реестр (перечень) по всем правилам, которые прописаны в Приказе №403.

Какие у дольщиков есть преимущества перед прочими кредиторами

Законодательство о банкротстве присудило дольщикам особенный статус – участник долевого строительства. И именно это предоставляет им большое преимущество перед всеми остальными кредиторами строительной компании.

Среди привилегий дольщиков, которые недоступны на прочих кредиторов, можно выделить:

• Возможность определиться с форматом требований – будут это финансовые средства либо готовое к эксплуатации помещение. Выбор не влияет на защиту прав – она, так или иначе, предоставляется в полной мере.
• Дольщики идут третьими в очередности погашения долгов. Все остальные – в последнюю очередь.
• Дольщики, на правах участников строительства, претендуют на возмещение ущерба, который был понесен ими по итогам нарушения застройщиком принятых обязанностей.
• Требования о передаче жилплощади могут выполняться различными способами, зависимо от степени завершенности строительства.
• Участники могут организовывать кредиторские собрания и принимать коллективные решения через голосование.
• Чтобы подписать мирный договор, понадобится не меньше трех четвертей голосов всех участников, которые включены в кредиторский перечень.

Важный момент! В соответствии со статьями 2 и 201.9 федерального закона о банкротстве, если участники строительства затребовали жилплощадь, их нельзя отнести к кредиторам. А значит, они не должны иметь претензий к разделу собственности задолжника. О том, как должны быть погашены не финансовые долги в рамках долевого строительства, четко прописано в статье 201.10-11 закона №127 «О несостоятельности».

Чтобы получить возможность претендовать хотя бы на какую-то часть от реализации собственности строительной компании, в один миг ставшей неплатежеспособной, участнику долевого строительства очень важно быть внесенным в перечень кредиторских требований. Для того чтобы дольщики могли предъявить свои финансовые претензии, есть законодательно предписанные сроки:

• 1 месяц – после публикации о том, что данное строительное предприятие начало процесс банкротства.
• 2 месяца – если застройщик признан банкротом и арбитражный судья начал в его отношении конкурсное (аукционное) производство.

Если сроки упущены, участник так и останется вне реестра, и в связи с этим, шансов получить обратно все вложенные в строительство деньги, практически нет.

Как дольщикам разобраться с проблемами банкротства

Занесение в перечень кредиторов – это лишь одна деталь данной процедуры. Главная ее цель – это возвратить уже вложенные средства либо получить обещанную жилплощадь.

Если желание дольщика – получить вожделенные квадратные метры, Закон может предложить сразу несколько вариантов решения проблемы:

• Передать объект, готовый к эксплуатации. Если стройка была официально завершена и объект введен в использование, участники имеют право потребовать передать жилплощадь в их распоряжение. Все детали данного варианта подробно расписаны в ст. 201.11. Но подойдет он только в том случае, если обсуждаемый объект будет готов на все 100%.
• Перенять незавершенную постройку. В этом случае участники долевого строительства, восстановленные в своих правах, могут создать ЖСК и принять на свой баланс незавершенный проект. В соответствии со статьей 201.10 упомянутого закона, строительство завершается уже собственными силами ЖСК.
• Привлечь к работе новую фирму. В соответствии со ст. 201.15-1/2, права и обязанности можно передать следующему застройщику, чтобы тот продолжил проект в установленных условиях.

Важно учесть, что участники долевого строительства в любую минуту могут переменить собственные требования посредством голосования и отправки заявления о переходе в иной перечень. Стоит отметить, что судебная практика в этом вопросе сама себе противоречит. Отдельные суды полагают, что подобная возможность не предусматривается законодательством напрямую. Разбираться в деталях тут нужно сугубо индивидуально, и сделать это может только специалист с юридическим образованием.

Как быть тем, кто приобретал жилплощадь не в соответствии с договором долевого участия, а на иных условиях? К примеру, на базе предварительного договора о купле-продаже. Такие покупатели в ходе процесса признания застройщика несостоятельным имеют право потребовать в суде присуждения заключенным ими договорам статуса договоров долевого участия. По обыкновению судьи удовлетворяют данные требования. В свою очередь, покупателям это предоставляет возможность использовать положения, прописанные в законе №214. А конкретно – потребовать выплаты неустойки за провал сроков передачи квадратных метров.

В условиях очередности требования выполняются относительно обязанностей, которые строительная компания имеет перед всеми кредиторами данной очередности.

С чего начинается сама процедура банкротства строительной компании

Сращу после того как начнется процесс признания строительной компании неплатежеспособной, эта новость должна распространиться в прессе. Особенно это касается специализированных печатных изданий. Это необходимо не только для будущего банкрота, но и для всех его кредиторов. Которые, благодаря этому оповещению, смогут предъявить собственные претензии по поводу денег либо квадратных метров. Зависимо от индивидуальных деталей. Все новые правила предписывают, что собранный пакет документов надо подавать уже не самому судье, а аукционному управляющему.

Законодательство в текущей редакции предписывает наличие списка требований, состоящего из всех кредиторов, которые предъявили застройщику свои претензии. Оповещение должно быть осуществлено на протяжении первых пяти суток после того как несостоятельность задолжника была объявлена. А сведения об участниках предлагаются контролирующим органам не позже, чем в течение десяти дней.

Как проходит банкротство строительной компании в случае с долевым строительством

Признание компании несостоятельной – это очень сложный судебный процесс, который осуществляется арбитражным судьей и который занимает не один месяц. На самом деле процесс банкротства может длиться больше года и включает сразу несколько стадий, каждая из которых во всех подробностях прописана в законе №127 «О несостоятельности (банкротстве)».

Первоначально этот закон вступил в силу еще в 2002-м году и касался в равной степени всех юридических лиц. Однако, несостоятельность застройщиков – область весьма специфическая. И с течением времени случаев банкротства именно в этой сфере стало так много, что уже в 2011-м году вступил в силу совершенно новый раздел этого закона, который контролирует исключительно неплатежеспособность строительных предприятий в случае с долевым строительством.

Благодаря этому законодательно установленному порядку, теперь можно либо предпринять попытки восстановить рабочую деятельность предполагаемого банкрота, либо защитить его кредиторов. Но судебная практика показывает, что обеспечение защиты участников долевого строительства, находящихся в статусе непрофессиональных вкладчиков, находится для судебной системы в приоритете.

Этапы банкротства таковы:

1. Наблюдение. Длится около семи месяцев. На данном этапе происходит назначение арбитражного управленца, которому предстоит выполнить перечень непростых обязанностей. Еще с 2018-го года в этот перечень входит, в том числе, создание кредиторского реестра, прослеживание финансового состояния задолжавшего предприятия, общая оценка сложившейся ситуации. По итогам управленец делает соответственные выводы о реальном положении дел в компании и том, имеются ли действительно возможности покинуть стрессовую ситуацию, можно ли вернуть застройщику состоятельность и насколько это имеет смысл.
2. Денежное контролирование. Может продлиться в общей сложности до пары лет. Однако стоит упомянуть, что в случае со строительными компаниями этот этап означает посильную помощь от банковских организаций, денежные поручительства, всевозможные гарантии и залоги. А потому до него доходит далеко не в каждой ситуации с банкротством застройщика. Упомянутые процессы предназначаются для того, чтобы избавить компанию от долгов и стабилизировать ее финансовые возможности в соответствии с намеченными планами.
3. Внешнее контролирование. Максимально на этот период дается восемнадцать месяцев. В то же время есть оговорка, что длительность внешнего контролирования вместе с денежным не должна быть больше, чем два года. Очередь этого этапа настает тогда, когда восстановить и стабилизировать состоятельность предприятия прошлым способом не вышло. В этом случае руководители отстраняются от дел и все полномочия и права полностью передаются арбитражному управляющему. Уже после осуществляется перенастройка всей системы. И дело касается не только изменений в рабочем процессе, но также в сокращении численности сотрудников и общем перепрофилировании компании.
4. Конкурсное (аукционное) производство. В текущем году это означает, что арбитраж принял решение по итогам проверки рабочей деятельности предполагаемого банкрота. Вслед за этим идет распродажа собственности задолжника на аукционе, чтобы погасить все долги компании перед кредиторами в соответствии с заявленной очередностью.
5. Мирное соглашение. Для осуществления этого этапа проводится кредиторское собрание, на котором каждая из сторон подписывает тщательно составленную бумагу – документ о согласии на оговоренные условия при участии арбитражного судьи. В данной ситуации происходит аннуляция всех прежних договоренностей. Истинную силу имеет только этот – мирный договор.

И хотя, как видно, существует сразу пять отдельных этапов, важно упомянуть, что в судебной практике зачастую имеют место лишь две из них – наблюдение и аукционное производство.

Как быть, если застройщик все же стал банкротом

Участники долевого строительства не вносятся в перечень требований кредиторов автоматически, в том случае, если строительная компания обанкротилась. Законом подобное действие попросту не предусмотрено. Чтобы получить место в реестре, придется направлять прошение в арбитражный суд, который взялся за рассмотрение дела о признании застройщика неплатежеспособным.

Важный момент! Если договор долевого участия не прошел через процедуру государственной регистрации, его занесение в кредиторский перечень невозможен. По этой причине, подписывая ДДУ, важно убедиться, что он прошел регистрацию во всех необходимых инстанциях.

Все требования, прописанные в направленном в суд ходатайстве, должны быть полностью обоснованы и подтверждены документально. Если заявление составлено неграмотно или же требования изложены неубедительно/необоснованно, судья имеет полное право отказать в занесении в реестр.

Бумаги для арбитража потребуются такие:

• Прошение о внесении участника долевого строительства в перечень кредиторов либо подреестр требований о передаче жилплощади.
• Копия паспорта участника.
• Копия договора долевого участия.
• Копии всей платежной документации, которые подтвердили бы инвестирование в строительство (чеки, квитанции и т.д.).
• Прочие документы, зависимо от индивидуальной ситуации.

Важно также запомнить, что государственную пошлину дольщики не платят.

Если участник принял решение предъявить строительному предприятию какие-нибудь дополнительные претензии, например, о выплате неустойки, понадобится составить дополнительное заявление. В таком случае не стоит надеяться на упрощенное рассмотрение – придется делать все в стандартном порядке судебного заседания.

Полезный совет! Если участники заключили брак до того как был подписан договор долевого участия и собирались получить жилплощадь в общее долевое владение (а не в совместное, в качестве мужа и жены), направлять заявление и индивидуальный пакет бумаг придется каждому из супругов.

Если вы желаете, чтобы ваши претензии не были оставлены без внимания и были выполнены хотя бы в большей степени, а квадратные метры предоставлены, получив сообщение о банкротстве застройщика, важно обратиться к квалифицированному юристу. Не только за консультацией, но и за профессиональной помощью.

Банкротство в строительной сфере

В отдельных случаях строительные фирмы преднамеренно объявляют о собственной неплатежеспособности. Все это делается исключительно для того, чтобы извлечь из вложенных инвестиций прибыль в свою пользу, выведя большую часть денег из активов предприятия. Чтобы сделать это, компания оформляет с подрядчиками фальшивый договор, в котором заранее прописывают высокую цену за строительные материалы.

Чтобы подтвердить ложную неплатежеспособность, представители налоговых служб удостоверяются в правильности проведения денежных операций за последние три года. В том случае, если будут обнаружены какие-либо нарушения, в дело вступает защита участников долевого строительства. Осуществляться она будет только в судебном порядке – именно так можно возвратить, если не все, то хотя бы большую часть вложенных денег.

Где отыскать законодательные подробности

Сам процесс в деталях описан в федеральном законе №127 «О банкротстве». Нужная информация находится в 7-м параграфе 9-й главы. Изложенную там информацию можно назвать обязательной для прочтения дольщиками, если им не посчастливилось попасть в ситуацию с банкротством. В случае, если ситуация уже имеет место, но процесс банкротства до сих пор еще не начат и законодательно предписанные порядки не выполняются, очень важно в короткие сроки затребовать у арбитражного судьи вынесения официального постановления о задействовании правил несостоятельности строй-предприятия.

Преимущества участников ДДУ

Дополнительно к тому, что участники имеют полное право делать выбор между деньгами и жильем, дополнительно можно воспользоваться законным правом взыскать неустойку в качестве компенсации за моральный ущерб. Всю документацию необходимо прикрепить к основным претензиям в общем перечне либо для передачи жилплощади. Так или иначе, стоит брать в расчет и строго соблюдать все сроки.

Сумма неустойки должна быть рассчитана в соответствии со всеми правилами. Подача заявления с неправильными расчетами – повод для отклонения иска. Чтобы все было сделано максимально точно, есть смысл воспользоваться услугами специалистов или же собственными силами отыскать формулу для расчета, провести все вычисления и упомянуть их в документах.

Но в то же время на деле выплаты участникам долевого строительства не всегда производятся, тем более в полной мере. Ведь они идут только третьими в списке кредиторов, а бюджет банкрота и так очень ограничен. Потому рекомендовано заранее нанять квалифицированных юристов, чтобы задействовать максимум возможных ресурсов для возврата денег или получения обещанных помещений.

Какие требования надо предъявлять к обанкротившемуся застройщику

После объявления банкротства не имеет смысла требовать от строительной компании чего-то непосильного, ведь это все равно не принесет результатов. Стандартно в реестр кредиторских требований дольщики вносят такие требования:

• Возвратить не только ранее вложенные в стройку средства, но также и неустойку.
• Признать право собственности на долю от общего имущества, коим является незавершенная постройка.
• Признать право собственности, если постройка завершена, но еще не сдана в эксплуатацию.

Дополнительно важно быть готовым к тому, что предъявление претензий еще не говорит об их обязательном хотя бы частичном удовлетворении. Но, как участник, вы имеете полное право на получение компенсации, даже если это будет жилплощадь в недостроенном доме. Во всяком случае этот проект можно будет позже передать другой строительной компании или завершить его собственными силами.

Как получить жилье при банкротстве строительной компании

Вопрос получения жилплощади волнует практически каждого дольщика, который оказался связан с обанкротившейся строительной компанией. Ведь основная цель заключения договора участия это, разумеется, гарантированное получение вожделенных квадратных метров. Законодательство предоставляет участникам возможность получить квартиру, но только в том случае, если проект завершен или стройка почти завершена и имеет смысл довести ее до конца. Обязательным условием является также уплата всех обязательных взносов по условиям упомянутого договора.

Для признания дольщиком прав на конкретную недвижимость существует следующий алгоритм действий.

Направление заявления в арбитраж

Это должно быть прошение о занесении в кредиторский реестр с указанием, что вы, как дольщик, желаете получить именно жилье, а не деньги. К заявлению обязательно нужно приложить пакет документации:

• Заключение БТИ о том, что постройка введена в использование либо заключение о том, что постройка завершена.
• Копию договора участника.
• Квитанции или банковские справки, подтверждающие оплату всех долевых взносов.

Приведение доказательств в суде

Необходимо доказать, и подтвердить документально, что обанкротившаяся строительная фирма имела перед вами определенные обязательства.

Получение судебного постановления

После получения этого документа требуется пройти регистрацию права собственности на жилье в стандартном порядке.

Важно учесть, что весь этот процесс не очень-то быстрый, и получение судебного постановления способно растянуться на целые месяцы, а иногда даже на годы. Потому, если времени для ожидания мало, можно воспользоваться альтернативным способом – создать с прочими дольщиками жилищно-строительный кооператив и завершить постройку самостоятельно.

Когда законченный дом будет введен в использование, можно будет признать право собственности без судебных разбирательств. Но в то же время в реальности данная альтернатива воплощается совсем нечасто. Ведь для этого требуется согласие каждого участника строительства. А хотя бы какая-то часть из них всегда предпочтет получению квадратных метров возврат вложенных финансов.

Как возвратить вложенные средства при банкротстве строительной компании

В прошлом для дольщиков финансовая компенсация не была законодательно предусмотрена. Но не теперь. И в особенности этот вариант возмещения ущерба имеет смысл, когда строительная фирма обанкротилась еще буквально на начальных этапах воплощения проекта и завершать его – трата большого количества времени и денег. Как же возвратить свои деньги, если застройщик стал неплатежеспособным?

Алгоритм похож на тот, что упоминался для получения жилья, но все же имеет некоторые отличия.

Подача заявления в арбитражный суд о банкротстве строительной компании

Это необходимо для занесения в перечень кредиторов и, собственно, для получения компенсации. А заявлению также нужно приложить такие бумаги:

• Копию договора участника.
• Квитанции или банковские справки, подтверждающие оплату всех долевых взносов. И указание общей внесенной суммы.

Приведение доказательств в суде

Необходимо предоставить доказательства того, что обанкротившаяся строительная фирма имела перед вами определенные обязательства, и затем получить судебное постановление занесении в кредиторский реестр.

После этого останется лишь дождаться поступления денежных средств на счет, который был прописан в заявлении.

Важно также учитывать некоторые нюансы для получения денежной компенсации.

Для начала, компенсационная сумма может быть гораздо меньшей, чем сумма тех средств, которые дольщик вложил в строительство согласно договору. Она напрямую зависит от той собственности, которая войдет в аукционную массу и будет реализована для расчетов с перечнем кредиторов.

И к тому же, проведения выплат можно ждать не один месяц. И сроки здесь гораздо больше, чем в случае с признанием права собственности на квартиру.

По крайней мере, частично упростить дело можно, если обратиться за помощью к квалифицированному адвокату по банкротству. Он поможет собрать все требуемые бумаги и будет представлять в судебном заседании ваши интересы, как дольщика. Это окажет дополнительное влияние на очередность оплаты и распродажу собственности задолжника. Опытный юрист сможет возвратить не только все вложенные средства, но и вытребовать неустойку и даже компенсацию за моральный ущерб.

Реестр кредиторов в случае с банкротством строительной фирмы

Зачастую большинство юристов советует своим клиентам пройти регистрацию в реестре обманутых кредиторов. В большинстве случаев это позволяет воспользоваться дополнительными плюсами и получить помощь от государства. Разумеется, у этого варианта есть определенные минусы, однако, даже если не удастся достичь желаемого результата, дольщик не теряет ровным счетом ничего.

Реестр требуется также и органам местной власти для того, чтобы собирать необходимые сведения о проблемных стройках в процессе работы и принимать централизованные решения. Если вы пожелаете найти перечень обманутых кредиторов, стоит искать по наименованию «Реестр граждан, чьи деньги привлечены для возведения жилых многоэтажных домов и чьи права были нарушены».

Другими словами, на государственном уровне станет известно о том, какие строительные компании находятся под угрозой несостоятельности, с приложением информации о них. Для просмотра и включения в реестр надо определиться с населенным пунктом.

Что предоставляет статус «обманутого дольщика»

После внесения в этот реестр, дольщик официально получает статус «обманутого» и может получить помощь от государства. Которая может быть выражена в различной форме, по усмотрению органов местной власти.

Это может быть целенаправленная денежная помощь, предоставление субсидии для завершения строительства либо организация конкурса для выбора новой строительной фирмы, которая в дальнейшем займется этим объектом. Однако претендовать на такую помощь сможет далеко не каждый дольщик. Для того, чтобы быть внесенным в перечень обманутых участников строительства, надо соответствовать определенным критериям. Подробнее о них можно узнать на сайте столичного правительства.

Как бы там ни было, если дело дошло до судебных разбирательств, подмога квалифицированного юриста определенно не будет лишней.

Как дольщику защитить себя от последствий банкротства строительной фирмы

Заключение договора долевого участия всегда, так или иначе, связано с определенными рисками. Потому разумнее будет заблаговременно обезопасить свои инвестиции от неприятных сюрпризов. Сделать это можно, удостоверившись, что выбранному предприятию не угрожает несостоятельность либо попросту оформить страховку.

Как проверить строительную компанию на банкротство

Вся информация по данному вопросу находится на сайте арбитражного суда. Проверка поможет удостовериться в том, что статус компании находится вне опасности.

Как это сделать:

1. В строке «участник» написать наименование строительной компании, дополнительно можно дописать ИНН налогоплательщика.
2. Просмотреть появившийся список дел и найти среди них банкротный иск.

С одной стороны, можно заметить, что не каждое исковое заявление является стопроцентным признаком угрозы несостоятельности. Однако, если сумма задолженностей фирмы перевалила за отметку в 300 тысяч, а сроки свершения выплат просрочены уже больше, чем на девяносто дней, то дело о банкротстве можно считать открытым. В остальных случаях для беспокойства нет серьезных причин.

Как оформить страховку

Страхование позволит получить денежную компенсацию, если случилось непредвиденное. Чаще всего очередь попросту не доходит до дольщиков, поскольку деньги у компании заканчиваются. Страхование позволяет защититься, ведь гарантированную компенсацию получат только сотрудники фирмы-банкрота, которые стоят первыми в очереди на выплаты.

Нельзя забывать о том, что страховая компания также обязана быть надежной. Если строй-фирма станет банкротом, а страховая организация потеряет лицензию, дольщик гарантировано останется ни с чем.

Компенсационный фонд при банкротстве строительных компаний

Если договор долевого участия был подписан уже после октября 2017-го года, в таком случае строительная компания обязуется перевести в специальный компенсационный фонд чуть больше 1% от стоимости каждого договора. Суть этого фонда заключена в реальной денежной поддержке участников строительства, если организация стала банкротом. Функции этого фонда таковы:

• Выплата компенсации пострадавшим из средств фонда.
• Информационная поддержка.
• Финансирование окончания строительных работ (в том случае, если незавершенный проект был передан ЖСК).

Если строй-компания перечисляла взносы в компенсационный фонд, он автоматически становится замешан в деле о несостоятельности. На кредиторском собрании принимается решение о получении денежной компенсации либо финансировании строительства.

Для получения компенсационных выплат дольщику  требуется направить в фонд:

• Выписку из перечня кредиторских требований, предоставленную аукционным управляющим.
• Заявление о выплате компенсации.
• Копию паспорта.

Выплата должна быть произведена на протяжении следующих десяти дней. Если принято решение довести постройку до конца, фонд также выполнит все от него зависящее, вплоть до помощи в финансировании.

Обращение к за помощью при банкротстве строительной компании

Если договор дольщика был застрахован, участнику необходимо обратиться в страховую компанию с заявлением о получении страховки. В дополнение к заявлению надо приложить документацию, которая подтвердит личность дольщика, а также судебное постановление о банкротстве строй-фирмы.

В отдельных случаях выполнение договора обеспечивается поручителем, то есть, банковской организацией. Тогда по вопросу компенсации участник строительства может обратиться к банку. Если же сторонние лица отказывают в проведении компенсационных выплат, тогда это становится основанием для обращения в суд с соответствующим исковым заявлением.

Обратите внимание, что получение компенсации от страховой компании либо поручителя автоматически аннулирует получение выплаты из компенсационного фонда. И наоборот. Получить две компенсации на основе одного и того же договора не выйдет.

Как быть дольщику, которого не включили в реестр кредиторов

Тем дольщикам, которым было отказано во внесении в кредиторский перечень, придется отстаивать свои права в судебном порядке. Если аукционный управленец не стал вносить дольщика в реестр, участник может быть включен туда на основе судебного постановления. Не позже, чем через две недели после получения отказа от аукционного управленца, участник может опротестовать это решение в арбитраже.

Владельцы квартир в постройках, которые заблаговременно позаботились о страховке, при наступлении страхового случая имею право на получение компенсации. Но для этого важно соблюсти несколько обязательных условий:

1. Строительная организация должна быть признана банкротом.
2. Должен быть начат этап аукционного производства.
3. Участник строительства должен быть включен в список кредиторов.

Обратите внимание! Если дольщик получил выплату по страховке, то эта сумма должна быть вычтена из претензии к строительной организации. Примечательно, что случаи, когда страховая компания выплачивает компенсацию добровольно, весьма редки. По обыкновению все компенсационные выплаты происходят на базе судебного постановления.

Как контролируются размеры финансовой компенсации участникам

Если на собрании кредиторов голосованием решено взять денежную компенсацию, вероятнее всего участникам не удастся возвратить все те деньги, которые были вложены в приобретение жилплощади.

Сумма компенсации вычисляется для каждого индивидуально на основе следующей формулы: метраж квартиры необходимо помножить на среднюю рыночную стоимость одного квадратного метра. Примечательно, что для каждого региона эта стоимость может отличаться. Данный показатель меньше, чем реальная рыночная ценовая категория. Для расчетов компенсационных выплат есть также ограничения на метраж жилья. Площадь квартиры не может быть крупнее 120-ти кв. м.

До последнего времени в весьма невыгодном положении оказывались те, кто покупали нежилые помещения. Например, кладовки либо парковочные места под многоэтажками. Они автоматически оказывались последними в очередности кредиторов организации-застройщика. Если постройка передавалась ЖСК для довершения проекта, все эти объекты автоматически оказывались в конкурсной массе. И когда у банкрота недоставало собственности для удовлетворения всех кредиторских требований, эти покупатели могли попросту лишиться всех вложенных денег. Но теперь все изменилось, и владельцы машино-мест отныне находятся в равных правах с собственниками жилплощади. И таким образом, они тоже могут быть включены в кредиторский перечень.

Осуществление процесса признания несостоятельности строительной компании занимает большое количество времени. И чтобы проект можно было передать для завершения, важно предварительно выполнить все законодательно установленные процедуры.

Конфликты при составлении реестра дольщиков

Зачастую споры появляются, когда арбитражный управляющий не хочет вносить часть требований кредиторов в перечень, либо не хочет вносить определенные требования полностью. В отдельных случаях в реестре могут внезапно оказаться ложные участники строительства либо продублированные записи по одному и тому же жилью.

Независимо от первопричины конфликта в данном конкретном деле о банкротстве, разрешить его можно только в судебном порядке. Если арбитражный судья разрешит внести спорные требования, они будут указаны. Откажет – тогда и спор на этом закрыт.

Важный момент! Участник строительство может ходатайствовать о внесении требований в реестр на протяжении двух недель. Судья же имеет право рассматривать жалобы на арбитражного управленца на протяжении тридцати дней.

Опротестование внесения в реестр требований прочих дольщиков

В деле о признании несостоятельности строительной фирмы конфликт может возникнуть и между теми участниками строительства, чьи требования уже были включены в официальный реестр.

Однако чтобы иметь возможность опротестовать требования прочих дольщиков, нужно плотнее изучить непосредственно реестр. АУ должен предоставить его для рассмотрения по требованию. Опротестовать требования можно на протяжении двух недель.

• Нежилые помещения при банкротстве строительной фирмы

Имея в виду раздел 7 закона 127 о банкротстве строительной компании, суд для правил по передаче жилых помещений заводит специальный реестр. Нежилые помещения в отдельный реестр не заносятся, попадая в основной список, что означает, что иски по ним будут подтверждаться лишь в форме денежной компенсации, и только в последнюю очередь.

В процессе банкротства до последней очереди дойдет только 5-10% от нужной суммы. Вот почему необходимо добиваться от суда передачи прав собственности на нежилое помещение. Если здание готово минимум на 75%, права передачи можно добиться. Если же нет — то только возврата денежных средств.

• Общий сбор дольщиков при банкротстве

Именно на собрании дольщиков решается, откуда брать деньги для расчетов со всеми. Если участников более 500 человек, собрание разрешено провести заочно.

Все дольщики владеют тем количеством голосов, которое определено в зависимости от вложенной ими суммы по договору долевого участия.

Чтобы решение было принято, собрание должно получить три четверти голосов от согласных участников. Мнение остальных в этом случае будет проигнорировано. На настоящий момент решение считается принятым, если за него проголосовало минимум три четверти дольщиков, а не все, как это было ранее.

Собрание по вопросу банкротства считается удавшимся, если на нем присутствовало больше трети всех участников строительства, и их голоса должны составлять больше половины голосов всех участников. Иначе собрание будет признано недействительным.

• Как определить, банкрот ли застройщик или нет

Прежде чем вступать в договорные отношения со строительной фирмой, нужно проверить ее по всем возможным источникам на предмет текущего банкротства или банкротства прошлого. Таких реестров несколько, и они есть в свободном доступе в интернете.

Первый – это сайт Единого реестра сведений о банкротствах. На нем арбитражный управляющий должен выкладывать данные о начале банкротства своего подопечного. А также, сделать некоторое количество заметок, в процессе банкротства. В числе прочего, о результатах проводимых аукционов. Нужно посетить раздел «Реестры»,  после чего выбрать подпункт «Должники». На открывшейся страничке будут удобные фильтры, которые помогут найти информацию о банкротстве как физического, так и юридического лица. Строительную компанию нужно искать, конечно, по юридическим лицам. Искать можно по названию компании, а так же по ОКПО, ИНН, ОГРН или фамилии руководителя. Если компания будет в этом списке, лучше не иметь с ней никаких дел. Если нажать на название, можно увидеть подробное описание ее банкротства.

Второй сайт — портал «Мой Арбитр». Тут имеется «Картотека дел». Разумеется, это дела по банкротству. В поиск вбивается название организации. Если она проходила по делам о банкротстве, портал ее обнаружит и покажет информацию об этом.

Что нового в законодательстве о банкротстве строительных компаний

В 2019-м году запланирован переход от работающей системы оплаты строительства на так называемые эскроу-счета. Суть заключена том, что дольщик перечисляет взнос по договору на специализированный банковский счет. Финансы с него не расходуются, а сохраняются нетронутыми до тех пор, пока строительство не будет завершено. Свою награду в виде этих денег застройщик получает только тогда, когда проект будет завершен и передан собственникам.

Это новшество вступает в силу уже с 1-го июля этого года и распространяется буквально на все строительные объекты без привязки к конкретной дате выдачи разрешения на выполнение строительных работ. Однако при всей кажущейся надежности эскроу-счетов, многие эксперты по недвижимости предполагают, что этот механизм может вызвать подорожание квадратных метров.