В настоящее время для множества людей вопрос доступного жилья стоит очень остро. Таким образом, рынок недвижимости готов предложить самые разные способы решения этого вопроса посредством различных схем. Таких, например, как долевое строительство, заключение договора о займе и прочее. К большому сожалению, в настоящее время до 15% дольщиков обманывают. Если верить статистическим данным, общее число по стране может достигать 150-ти тысяч человек.

Семь лет назад вступил в силу Федеральный закон №210, суть которого состояла во внесении правок в закон «О несостоятельности и банкротстве», а также в статьи отечественного арбитражного кодекса. В обновленном законе проблема защиты прав участников долевого строительства была рассмотрена существенно глубже.

Самое первое, на что стоит обратить свое внимание – то, что  данные закона о несостоятельности устанавливают особенности банкротства строительных компаний, которые привлекли деньги граждан для финансирования постройки многоэтажных домов. Законом, в том числе предусматривается вероятность выполнения требований участников застройки посредством передачи прав застройщика на объект незаконченного строительства и земельный участок созданному участниками постройки жилищно-строительному кооперативу или прочему специальному кооперативу.

По большому счету, соответственно с одним из параграфов вышеупомянутого закона, третьи лица, которые действовали в соответствии с интересами застройщика или участвовали в сделках, заключенных участниками строительства с застройщиком, попадают под действие этого закона. В конечном итоге можно даже прийти к выводу, что такие понятия, как «застройщик» и «участник» определяются посредством наличия требований, связанных с постройкой многоэтажного жилого дома.

Кроме прочего, нельзя не отметить, что в законе о несостоятельности весьма четко и полно раскрывается понятие объекта строительства в деле о банкротстве строительной компании. Под ним понимается конкретно многоэтажный жилой дом, в отношении которого участник строительства имел или имеет требования касательно передачи жилого помещения. Если учесть все вышеописанное, нельзя применить эти нормы банкротства строительных компаний к отношениям, сложившимся при постройке автостоянок, общежитий или гостиниц, торговых центров или любых зданий административного характера.

Самой сутью закона о банкротстве строительных компаний можно назвать выявление самого удобного способа для получения жилого помещения в том случае, если строительная компания внезапно обанкротится. Именно поэтому среди общего количества кредиторов закон выделяет особую группу, имеющую особые привилегии – это долевые участники застройки.

В чем заключаются особенности данной группы людей?

• Требования долевых участников застройки в процессе банкротства следует относить к третьей очереди требований кредиторов, в то время как остальные требования, включая юридических лиц, относят к четвертой очереди.
• На удовлетворение требований участников строительства направляется четверть суммы вырученных финансовых средств, в том случае, если участок земли и объект строительства на нем являются заложенным имуществом.
• Участники долевой застройки, в большинстве своем, могут проголосовать за передачу недостроенного жилого многоэтажного дома кооперативу участников застройки. Для сравнения, участники застройки, которые являются юридическими лицами, подобных прав не имеют.

Весьма важным дополнением для этого закона является шестой пункт статьи 201.1 федерального закона о банкротстве. Оно позволяет судебной инстанции добавлять требования граждан-дольщиков, которые передали свои финансовые ресурсы по самым распространенным «теневым» схемам, которые идут вразрез с федеральным законом №214. В то же время, даже после внесения настолько существенных правок в закон, весьма важной деталью остается госрегистрация договора участия в долевой застройке. Без этого официального документа возможность занесения требований дольщиков в реестр сильно снижается.

Основной план действий, которому необходимо следовать гражданам-участникам долевой застройки

В самом начале, необходимо организовать жилищно-строительный кооператив или прочий специальный кооператив потребительского типа. Чтобы сделать это, дольщикам потребуется:

• Обеспечить выполнение условий, которые предусматриваются восьмым пунктом статьи 201.10 закона о банкротстве. А именно – обеспечить соответствие документации об организации кооператива и документации о внесении паевых взносов законодательным нормам;
• Оформить вступление в кооператив всех граждан-участников долевой застройки, требования которых уже занесены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений. Исключение составляют те долевые участники строительства, которые отказались от передачи незавершенного объекта застройки.

Далее, необходимо будет решить вопрос о передаче объекта застройки кооперативу на официальном собрании долевых участников строительства. Затем останется лишь выполнить условия, при которых передача конкретного земельного участка и незавершенного объекта строительства на нем кооперативу становится возможной.

Всем известно, что в процессе банкротства строительной компании, участникам-дольщикам неоконченной застройки может быть передан весь объект полностью. В то же время, чтобы этот самый объект был передан в соответствии со всеми правилами, требуется соблюсти целый перечень условий, которые указаны в третьем пункте статьи 201.10. Без выполнения этих условий, передать объект становится нереально.

Вот эти условия:

• Цена прав строительной компании на участок земли и незавершенный объект строительства устанавливается оценщиком. Эта цена не должна превышать сумму в объеме 5% от совокупного размера требований граждан-дольщиков, занесенных в реестр требований кредиторов и в реестр требований о передаче жилых помещений. Либо 75% голосов кредиторов четвертой очереди, исключая юридических лиц – тех участников застройки, которые согласились на передачу незавершенного объекта строительства. Либо внесение денежной суммы на депозитный счет арбитражной судебной инстанции.
• У задолжника должно хватить финансовых ресурсов после передачи незавершенного объекта застройки, для погашения текущих долгов и удовлетворения требований кредиторов первых двух очередей. В ином случае, соответственно с пятым пунктом статьи 201.10 закона о банкротстве недостающая сумма должна быть направлена на депозит арбитража. Нельзя также не учесть тот факт, что в судебной практике, касательно данной категории дел, сумма текущих платежей может исчисляться десятками миллионов рублей.
• В реестре требований кредиторов не должны быть упомянуты требования кредиторов, которые не являются долевыми участниками застройки, по обязательствам, обеспеченным залогом прав строительной компании на участок земли и незавершенный объект строительства. Либо упомянутые кредиторы дали согласие на передачу объекта застройки. Либо на депозит арбитражного суда внесены финансовые средства.

Это условие можно назвать наиболее сложным для выполнения, с учетом конфронтации позиций граждан-дольщиков застройки, кредиторов юридических лиц и банков. Так, например, если банки, являющиеся держателями залога, не дадут согласия на передачу незаконченной постройки в пользу кооператива, все их неудовлетворенные требования окажутся на совести данного кооператива.

• Еще одно очень важное условие – это отсутствие двойных продаж одних и тех же жилых помещений в будущем многоквартирном доме. В уже законченном доме квартир должно хватить для удовлетворения требований всех граждан-дольщиков застройки. Это может быть выполнено посредством увеличения этажности строения, увеличения количества секций и так далее. Если условия предоставления жилья в построенном доме не устраивают дольщика, он может отказаться от своих требований на жилое помещение, заменив их требованием денежной доли.
• В соответствии с условиями госрегистрации объекта и передаваемого земельного участка, незавершенный объект строительства и земельный участок обязаны числиться в собственности строительной компании. Но в том случае, если упомянутые условия не соблюдены, у арбитражного управляющего нет способов влияния на строительную компанию, чтобы провести регистрацию прав на участок.

В этом случае нужно иметь ввиду, что все это можно будет осуществить в рамках конкурсного производства, поиска, инвентаризации, регистрирования прав на собственность задолжника с целью его установления, обеспечения сохранности и составления конкурсной массы.

В конечном итоге, при соблюдении вышеупомянутых условий и в соответствии с требованиями указанными в восьмом пункте статьи 201.10 федерального закона о банкротстве, граждане-дольщики могут принять решение о создании жилищно-строительного или прочего специального кооператива. О принятии этого решения следует оповестить всех кредиторов, соответственно с реестром. В дальнейшем суд рассматривает ходатайство и может принять как положительное, так и отрицательное решение.

В случае удовлетворения ходатайства, объект незавершенной застройки передается дольщикам в качестве отступных по их требованиям. Если ценовая категория переданного им имущества недостаточно покрывает требования, оставшаяся часть дополняется деньгами.

Если же суд откажет, тогда жилищно-строительный или прочий организованный кооператив считаются недействительными и все финансовые средства, внесенные на депозит арбитража, возвращаются участникам долевого строительства.

Какие правила следует соблюдать дольщикам, чтобы не быть обманутыми

Чтобы не попасться на обман, не стоит надеяться только на законодательство. Вот несколько правил, которые помогут вам сохранить время и нервы:

1. Проштудируйте черные списки строительных компаний. Это действительно эффективно. Поскольку компании, попавшие туда даже на короткий срок, теряют в итоге большое количество покупателей.
2. Есть всего несколько честных схем приобретения новой недвижимости. Это:

• Участие в долевом строительстве в соответствии с законом №214;
• Государственный жилищный сертификат (предоставляется военным);
• Вступление в жилищно-строительный кооператив, когда застройщик – это сам ЖСК;

В настоящее время на рынке недвижимости существует огромное количество надежных строительных компаний и безопасных предложений. Вряд ли небольшая экономия стоит того, чтобы позже остаться ни с чем.

3. Обнародование декларации проекта дома в сети и средствах массовой информации является отныне официальным законодательным требованием. Публикация обязана включать в себя данные о разрешениях на застройку, количестве жилых помещений, сроках ввода в пользование, страховых гарантиях и прочем. Потому обязательно найдите ее и тщательно изучите. Если у вас не выйдет сделать это самостоятельно, обратитесь к специалистам. Если же сведений нигде нет, не стоит лишний раз рисковать – найдите другую компанию.
4. Любые строительные компании, которые работают на законодательной базе, способны предоставить клиентам такие бумаги:

• Свидетельство о госрегистрации;
• Учредительную документацию;
• Свидетельство о постановке на налоговый учёт;
• Бухгалтерскую документацию.

Все эти бумаги требуются для подтверждения того, что перед вами не компания-мошенник. Пускай часть этих документов может оказаться коммерческой тайной. В то же время, запомните, что, если строительной компании нечего скрывать, вам, как клиенту, обязательно предоставят, по крайней мере, большую часть упомянутых документов.

5. Вносить оговоренную сумму в соответствии с договором долевой застройки стоит лишь после госрегистрации – это весьма повышает шансы на получение жилплощади. Кроме прочего, очень важно подписывать договор именно со строительной компанией, а не с посредниками, вроде риелторов или подрядчиков.

Соблюдение этих правил позволит существенно снизить вероятные риски. Помимо прочего, в подобной ситуации осторожность лишней не бывает, потому есть смысл обратиться за помощью к независимым специалистам для получения вспомогательной консультации.

Независимые эксперты в данной области обязательно окажут вам эффективную помощь, поскольку им известны все детали законодательства, а также многие подводные камни подобной категории дел. Кроме того, они могут оказать помощь в анализе состояния строительной компании.

Детали банкротства в случае с долевым строительством

Долевое строительство является одной из форм деловых отношений между строительной компанией и клиентом (он же покупатель жилплощади), которые устанавливаются после подписания договора о долевом участии и предполагают внесение клиентом конкретной денежной суммы для строительства будущего жилого дома.

Соответственно со всеми условиями договора, после того как готовый объект станет доступен для использования, строительная компания обязана передать квартиру в собственность дольщика.

Банкротство строительной компании в случае с долевым строительством контролируется отдельным нормативным актом – федеральным законом №214. В нем со всей четкостью указаны все права и обязательства участников долевой застройки. Дополнительно в законе прописано, что дольщик в данном случае не является вкладчиком.

В начале процесса банкротства строительной компании у гражданина- участника долевого строительства есть некоторые преимущества:

• После того как договор заключен и все обязательства со стороны дольщика выполнены, за ним закрепляется право собственности на жилплощадь в данном объекте, вне зависимости от того, кто будет заниматься объектом;
• Удовлетворение требований дольщика в ходе признания банкротства осуществляется в третью очередь, после погашения долгов по зарплате сотрудникам. Выполнение обязанностей вкладчика осуществляется в последнюю очередь;
• Если объект не завершен и в соответствии с судебным решением будет продан «с молотка», в таком случае объем удовлетворения финансовых требований долевых участников будет равняться четверти от полученной суммы. Если у строительной компании при этом нет кредиторской задолженности, данный параметр может составить почти полную сумму.