Владельцы помещений любых видов время от времени сталкиваются с ситуациями, когда арендатор по каким-то причинам не производит предусмотренную договором аренды оплату. Разумеется, всегда можно попробовать решить подобную проблему просто поговорив с человеком/компанией, однако, если это не помогает, то лучше всего обратиться к законодательству: у него достаточно четкое определение того, что делать с задолженностью по аренде. Существует масса вариантов, как именно решить данную проблему, однако, начать стоит с того, как вообще формируется оплата за арендуемое помещение.

Как производится оплата по договору аренды?

Согласно законодательству, размер оплаты за аренду помещения должен быть оговорен в договоре аренды. Обычно указывается фиксированная сумма, либо порядок формирования данной суммы (чаще всего к фиксированной сумме добавляются начисления за пользование электричеством, газом, водой, услугами ЖКХ и прочими услугами). Размер оплаты может измениться, если это предусмотрено договором, однако здесь обычно есть определенные ограничения:

• Сумма может измениться только по истечении определенного периода с момента подписания договора аренды (чаще всего пересмотреть размер оплаты за аренду помещения можно через год).
• Сумма изменяется при реализации сторонних факторов (чаще всего это серьезные изменения в экономике, либо глобальные изменения на рынке недвижимости).

Несмотря на ограничения, собственник помещения может изменить стоимость аренды даже в том случае, если об этом не сказано в договоре аренды. Для этого необходимо в письменном виде известить арендатора о скором изменении стоимости аренды (не позднее, чем за три месяца до изменений). Так же необходимо получить от арендатора письменное согласие с изменением стоимости аренды. Только в этом случае повышение цены на аренду помещения будет считаться законным. Так же стоит отметить, что повышение стоимости аренды не является законным основанием для выселения квартиросъемщика. Это надо учитывать при заключении договора.

Подробнее узнать о заключении договора аренды и обязанностях сторон можно в 614 статье Гражданского Кодекса РФ.

Формирование долга по договору аренды

При заключении договора аренды, чаще всего, указывается оплата на месяц вперед. То есть, заключив договор 1 марта, арендатор оплачивает стоимость проживания за март. Кроме того, практически всегда арендатор обязан авансом оплатить и следующий месяц проживания при заключении договора. В договоре аренды указаны крайние сроки для оплаты проживания за следующий месяц. К примеру, до 15 марта арендатор обязан внести оплату за апрель. Таким образом законодательство защищает интересы арендодателя.

Начинается формироваться долг после первого месяца просрочки платежа при условии, что деньги не поступят к моменту необходимости оплатить следующий месяц проживания.

Если арендатор систематически отказывается от выплат по договору аренды, то владелец помещения имеет полное право потребовать неустойку за каждый день просрочки. Формируется неустойка исходя из процентной ставки, установленной Банком России. Однако, размер неустойки может значительно отличаться, если подобное условие заранее было прописано в договоре аренды. Лучше всего заранее прописывать возможные санкции за нарушение сроков выплаты арендной платы.

Подробности процесса формирования долга и его взыскания указаны в статьях 395 и 614 Гражданского Кодекса РФ.

Регулирование конфликта без суда по возврату задолженности по договору аренды

Прежде чем обращаться в суд, необходимо постараться решить вопрос лично. Для этого необходимо направить арендатору письмо-претензию, в котором напомнить о необходимости своевременной оплаты, а так же указать сумму, которую он должен выплатить в качестве неустойки. Вот, что должно быть указано в подобной претензии:

• Паспортные данные участников договора аренды.
• Дата заключения договора аренды.
• Реквизиты, подтверждающие факт приема-передачи предмета договора аренды.
• Дата возникновения задолженности.
• Размер задолженности.
• Размер неустойки.
• Требование ее погашения.
• Ссылки на соответствующие нормы законодательства РФ.

Вместе с претензией стоит отправить еще и копию договора аренды, копию акта подписания данного договора и подробный расчет долга.

Отправлять претензию необходимо в виде заказного письма с уведомлением о вручении — это пригодится в случае обращения в суд, т.к. суд имеет право потребовать доказательство, что вы пытались решить вопрос напрямую, без вмешательства судебных органов.

После получения претензии арендатор может ее проигнорировать, а может направить арендодателю ответ, в котором попросит о возможной отсрочке. В случае, если арендатор идет на контакт, то наиболее разумным вариантом будет обсудить с ним план выплат. Если же арендатор проигнорировал вашу претензию, то единственным вариантом остается обращение в суд.

Необходимо фиксировать все стадии общения с арендатором. Лучше всего фиксировать их виде аудиозаписей, а так же общаться в присутствии третьих лиц, которые смогут подтвердить ваши слова.

Судебный процесс по возврату по договору аренды

Не стоит бояться обращения в судебные органы — несмотря на бумажную волокиту, это достаточно простой процесс, который под силу любому гражданину РФ. Особенно, когда под рукой есть справочник в виде интернета. Однако, если есть финансовая возможность, то наилучшим решением будет прибегнуть к помощи профессиональных юристов в области гражданского права.

Поэтому, в случае, если арендатор игнорирует претензию, либо отказывается по каким-то причинам производить оплату за аренду помещения, стоит подготовить заявление в суд. Обращаться стоит в Арбитражный суд по месту регистрации арендатора помещения. Образец заявления можно найти в сети, однако, вот, что должно быть в нем указано:

• Полное название судебного органа (найти можно в любом справочнике).
• Паспортные данные сторон договора.
• Требование истца о погашении задолженности (здесь необходимо указать ссылки на соответствующие законы).
• Причина, по которой истец обращается в суд и доказательство уместности обращения в суд (договор аренды, акт приема-передачи помещения).
• Доказательство попытки решить вопрос без вмешательства судебных органов (копия претензии).
• Стоимость иска.
• Подробный расчет долга.
• Чек с оплатой государственной пошлины (в большинстве случаев госпошлина составляет меньше десяти тысяч рублей, однако бывают исключения, подробности можно узнать на сайтах региональных судебных органов).
• Список документов, которые будут приложены к исковому заявлению.

К исковому заявлению необходимо приложить все документы, которые могут иметь отношение к судебному разбирательству:

• Договор аренды.
• Акт приема-передачи предмета договора.
• Подтверждение отсутствия оплаты по договору аренды (выписка из банка, ведомость).
• Заверенная копия переписки с ответчиком, либо аудиозапись разговоров о выплате долга.
• Почтовые квитанции.
• Любые другие документы, которые могут быть затребованы судом.

Копия искового заявления заказным письмом направляется к ответчику.

Следующим шагом будет ожидание решения суда. В практике российских судов чаще всего удовлетворяют требования истца по вопросу задолженности арендной платы. Фактически, суд может вынести следующие решения:

• Целиком удовлетворить требования истца (обязать ответчика выплатить задолженность и неустойку).
• Частично удовлетворить требования истца (обязать ответчика выплатить задолженность, но не выплачивать при этом неустойку).
• Отказать в удовлетворении искового заявления.

В случае, если истец не согласен с решением суда, он имеет право на подачу апелляционной жалобы в арбитражный суд, который выносил данное решение. На это законом отведено 30 дней. Если и после апелляционной жалобы суд не изменит своего решения, то истец может обратиться в суды вышестоящих инстанций, вплоть до Верховного Суда Российской Федерации.

Работа судебных приставов по возврату задолженности по договору ренты

Если должник после решения суда все еще отказывается от выплаты долга, то задачу по взысканию долга берет на себя ФССП (Федеральная Служба Судебных Приставов). Они проводят опись имущества должника, исходя из размера долга проводится частичная или полная конфискация имущества. Каждый шаг приставов фиксируется актом.

Чтобы произвести взыскание долга, приставам дано два месяца. На назначение исполнительного производства по делу у приставов есть пять дней.

Если в указанные сроки долг так и не выплачен, а судебные приставы по каким-то причинам затягивают свою работу, то истец имеет право написать жалобу в вышестоящую инстанцию. Таким образом скорость выплаты долга значительно увеличится.

Ответственность арендатора при задолженности по договору аренды

Ответственность за неуплату арендной платы должна быть предусмотрена договором аренды. Крайняя мера, в случае накопления долгов — принудительное выселение. Прибегнуть к ней можно в том случае, если долг составляет более двух месяцев, в случае, если договор аренды заключен на срок менее одного года; либо шесть месяцев, если договор аренды заключен на срок более одного года.

В таком случае перед арендатором ставится условие: либо погашение долга, либо принудительное выселение из арендуемого помещения. В случае, если арендатор предпочитает проигнорировать данное условие, арендодатель имеет полное право произвести выселение квартиросъемщика. Делается это с помощью судебных приставов и сотрудников правоохранительных органов, чтобы в дальнейшем избежать возможных проблем с законом — законодательство в данной области достаточно «тонкое», поэтому лучше всего обратиться к знающим дело юристам.

Долги за услуги ЖКХ

Несмотря на то, что ответственность за оплату коммунальных услуг лежит на собственнике помещения, арендодатель всегда может указать в договоре аренды необходимость квартиросъемщиком оплаты услуг ЖКХ. В таком случае, у собственника помещения появляется законное основание для взыскания долгов за услуги ЖКХ с арендатора. Однако, ответственность перед управляющей компанией все еще несет собственник помещения, а это значит, что оплатить все услуги вынужден будет именно собственник. Уже после судебных разбирательств, собственник получит компенсацию за вынужденные траты. В договоре аренды так же можно указать и возможные санкции на этот случай.